С января заработает ипотечный стандарт: какие кредиты станут

С 1 января 2025 года под запрет подпадет ипотека с субсидированной ставкой, которая приводит к завышению цены квартиры, ипотека с аккредитивом и кешбэком. По мнению экспертов, банки и застройщики будут искать новые схемы

С 1 января 2025 года российские банки должны будут выдавать ипотеку, соблюдая специальный стандарт. Новые правила разработаны Центробанком и распространяются на жилищные кредиты, выданные с этой даты. Главной целью стандарта является минимизация высокорискованных схем на рынке ипотеки и защита интересов заемщиков.

Рассказываем, какие ипотечные программы станут недоступны для россиян и как появление стандарта скажется на рынке ипотеки и жилья.

Что запрещает стандарт

Документ вводит запрет на различные схемы покупки новостроек, которые ЦБ считает рискованными.

• Так, банки не смогут использовать аккредитивы при покупке жилья. Речь идет о механизме, когда банки и застройщики предлагают заемщикам договоры участия в долевом строительстве (ДДУ), по которым часть средств размещается не на эскроу-счете, а на аккредитиве. За счет этого банк получает дополнительную доходность, которой частично делится с покупателем в виде скидки на квартиру. Регулятор называл такую схему рискованной, поскольку деньги дольщика на аккредитиве, в отличие от эскроу, не застрахованы. В случае отзыва лицензии у банка покупатель может лишиться этой суммы.
• Нельзя будет больше использовать ипотеку с кешбэком. По этой схеме часть суммы в составе первого взноса возвращалась покупателю после сделки. Это несло риски для банка и для самого заемщика. Последний мог переоценить свои силы и в конечном счете лишиться и денег, и квартиры, объяснял регулятор.
• Стандарт запрещает субсидированную ипотеку от застройщика, при которой происходит искусственное завышение стоимости жилья. В данном случае девелопер платит банку комиссию за понижение ставки. Но расходы перекладывает на плечи покупателя в виде завышенной стоимости квартиры. По оценкам экспертов, в среднем цена завышается на 20%, но может быть и выше. Такая схема тоже несет риски для сторон— банк получает залог по завышенной стоимости, а заемщик может столкнуться с проблемами при продаже квартиры. «Это будет проблема для людей, проблема по возврату ипотечных кредитов. Могут быть случаи, когда люди еще останутся должны банку при продаже жилья. Поэтому мы будем менять эту систему с помощью банковского регулирования»,— предупреждала глава ЦБ Эльвира Набиуллина.
• Банки также не смогут получать комиссию от самих заемщиков за пониженную ставку по ипотеке. Речь идет о ситуации, когда покупатель новостроек вносил единовременный платеж, в результате ставка по ипотеке снижалась. Данный пункт вступит в силу с 1 июля 2025 года.
• Документ закрепляет принципы определения условий ипотечного договора. Банкам рекомендовано заключать договоры ипотечного кредита на срок не более 30 лет и на сумму не выше 80% справедливой стоимости предмета ипотеки.
• Еще одна важная часть стандарта— это информирование потенциальных ипотечников. Банки должны будут подробно рассказать им об условиях кредита, предупредить о возможных комиссиях, завышении стоимости жилья и рисках, которые за этим последуют. Банк также должен проинформировать заемщика о доступных программах с господдержкой.

Альтернативных механизмов станет меньше

Фото: G-Stock Studio / Shutterstock / FOTODOM

Подобные схемы востребованы среди покупателей новостроек, а с отменой льготной ипотеки их популярность возросла. По оценкам ЦБ, половина выдач в рыночной ипотеке сейчас приходится на различные маркетинговые акции, которые приводят к завышению стоимости жилья и несут риски для потребителя.

С введением ипотечного стандарта эти схемы фактически станут недоступны для заемщиков. Это приведет к снижению и без того невысокого спроса на ипотеку, говорят эксперты, опрошенные «РБК-Недвижимостью». «Уменьшение числа привлекательных предложений от застройщиков вкупе с высокими заградительными ставками по ипотечным кредитам скажутся на уже просевшем спросе после отмены всеобщей льготной ипотеки. Застройщики будут чувствовать себя хуже, особенно те, кто не успел поднакопить жирок на эскроу-счетах»,— говорит младший директор по корпоративным рейтингам «Эксперт РА» Мария Волик.

По мнению замруководителя ипотечного департамента компании «Этажи» Татьяны Решетниковой, самыми сложными станут первые месяцы действия стандарта, пока застройщики и банки будут адаптироваться под новые ограничения и пытаться реализовать легитимные схемы стимулирования спроса. «Доступность покупки жилья для части потенциальных покупателей станет ниже из-за того, что вариантов с индивидуальным подходом станет меньше. А у застройщиков сократится число привлекающих внимание потенциальных покупателей акций»,— считает Татьяна Решетникова. Кроме того, сократится одобряемость заявок по ипотеке. «Поэтому в первые месяцы действия стандарта спрос на первичном рынке может снизиться на 20–30%»,— добавила она.

Падения спроса на жилье ожидают и в компании Key Capital. «Это связано с тем, что некоторые популярные схемы, используемые застройщиками для привлечения покупателей (например, субсидированная ипотека от застройщика), станут менее доступными»,— пояснила глава компании Ольга Гусева.

Лазейки и новые схемы

Фото: JU.STOCKER / Shutterstock / FOTODOM

В тоже время банки и застройщики, по мнению экспертов, будут искать обходы ограничений. «Некоторые банки и девелоперы найдут лазейки и в этом документе, позволяющие обходить его без формальных нарушений»,— говорит управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. «Застройщики и банки будут аккуратно тестировать оставшиеся схемы стимулирования спроса, их использование будет согласовываться индивидуально и изучаться реакция ЦБ»,— добавила Татьяна Решетникова.

Одновременно на смену подпавшим под запрет программам придут новые схемы, которые адаптируют под ипотечный стандарт, уверены эксперты. «Застройщики для стимулирования продаж будут предлагать новые продукты, жертвуя собственной маржой, или будут вынуждены снижать цены на квадратные метры, чтобы поддержать объемы продаж, согласованные с кредиторами»,— считает младший директор «Эксперт РА».

Появления новых схем ждут эксперты из «Метриума» и Key Capital. «Например, уже сейчас ряд девелоперов предлагают клиентам арендовать квартиры в своих готовых домах в счет оплаты будущего жилищного кредита. По сути, это новая законная вариация ипотеки без первого взноса»,— привел пример Руслан Сырцов. Вместо прямой скидки на ипотеку застройщики могут предлагать бонусные программы, не связанные напрямую с кредитом, добавила Ольга Гусева. Например, это могут быть подарочные сертификаты, услуги по отделке или обустройству квартиры, скидки на парковочные места или кладовки. «Кроме того, возможно появление более сложных схем, сочетающих различные инструменты. Например, застройщик может предложить комбинированную программу, включающую скидку на первоначальный взнос, рассрочку платежа или trade-in»,— допустила она.

Кроме того, текущая версия ипотечного стандарта напрямую не касается популярной сейчас на рынке новостроек рассрочки и траншевой ипотеки, обращают внимание эксперты. «Текущая версия стандарта распространяется на субсидируемую ипотеку, то есть когда процент по ипотеке снижается, но увеличивается стоимость квартиры»,— пояснила Мария Волик. «Траншевая ипотека напрямую не упоминается в стандарте, следует ожидать ее более активного применения при продаже недвижимости на первичном рынке в будущем году»,— добавила представитель «Этажей».

В тоже время ЦБ может ввести дополнительные ограничения и на эти практики. «После утверждения стандарта глава ЦБ Эльвира Набиуллина выступила с заявлением, где предупредила: если рискованные ипотечные схемы (рассрочка, траншевая ипотека, ипотека без первого взноса) будут плодиться, то регулятор может утвердить стандарт, запрещающий все схемы, кроме прописанных в стандарте»,— пояснила представитель «Эксперт РА».

Как будет исполняться стандарт

Фото: Михаил Воскресенский / РИА Новости

Сейчас стандарт носит рекомендательный характер и прямых санкций не предусматривает. Несмотря на это, регулятор может оказывать влияние на банки с помощью доступных механизмов. «Новый стандарт защиты ипотечных заемщиков регулирует деятельность кредитных организаций, а не самих застройщиков, поэтому в данном случае ЦБ регулирует высокорискованные операции со стороны банков»,— пояснила Мария Волик. По ее словам, регулятор сможет отслеживать объем сделок через надзор за кредитными организациями и повышая требования к их резервам. «Если банк будет замечен в систематическом нарушении стандарта при работе с определенным застройщиком, это может привести к ограничению сотрудничества или даже к отзыву лицензии у банка»,— допустила Ольга Гусева. Кроме того, в будущем стандарт могут закрепить на законодательном уровне, добавила эксперт.

Банк России также может косвенно влиять на поведение застройщиков. «На девелоперов-нарушителей ЦБ также будет давить через банки-партнеры, обязывая их ужесточать условия сотрудничества с провинившимися застройщиками»,— считает представитель «Метриума». «Если нарушения будут со стороны застройщика, который обошел стандарт, то он может потерять аккредитацию банков и его объекты не будут кредитоваться»,— не исключила Татьяна Решетникова.

В конечном счете, по словам экспертов, эффективность стандарта будет зависеть от того, насколько тщательно он будет соблюдаться, от добросовестности банков и застройщиков, а также от того, как быстро ЦБ будет реагировать на новые рыночные практики. «В долгосрочной перспективе стандарт может способствовать стабилизации рынка и повышению доверия к ипотеке. Более ответственное кредитование и защита прав заемщиков сделают рынок более устойчивым к внешним шокам»,— подытожила глава Key Capital.